Об итогах 2022 года и прогнозах 2023 на рынке коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга рассказали эксперты на страницах свежего номера аналитического журнала insight. Очередной год рынок пережил в непрогнозируемых условиях, столкнувшись с глобальной трансформацией геополитических и макроэкономических реалий.

• Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate:

Прошедший год стал бустером, который ускорил трансформацию инвестиционного рынка. Сегмент коммерческой недвижимости усложняется вместе с правилами игры, которые вырабатывают инвесторы. И на пороге новых реалий следует сделать срез по тому, какие подходы распространены среди игроков сегодня.

Сервисные апартаменты – востребованный продукт на инвестиционном рынке, который преимущественно представлен в Санкт-Петербурге. Сегмент имеет перспективы развиваться через редевелопмент устаревших гостиниц, и это развитие созвучно с туристическим статусом города.

Но в то же время индустрия гостеприимства вызывает настороженность у инвесторов. Кроме потери иностранных туристов, на туристический поток влияет логистика. Нехватка скоростных поездов между Москвой и Петербургом, самолетов, которые с внутренних рейсов были переведены на длинные магистрали до популярных зарубежных направлений, – все это отрицательно сказалось на сегменте гостеприимства.

В целом, явления, происходящие в экономике России, не обездвиживают, а, наоборот, стимулируют инвесторов к созданию многосложной и профессиональной среды, благоприятной для нового витка развития рынка коммерческой недвижимости.

• Валерий Трушин, партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate:

Позитивным итогом 2022 года в сегменте гостиниц стал рост туристического потока. По итогам года Санкт-Петербург посетило 8,08 млн туристов, что на 2,08 млн больше, чем в 2021 году (6 млн).

Кто приехал

Выросло количество иностранных туристов, но этот рост оказался незначительным. Для зарубежных стран, с которыми сохраняется авиасообщение, Россия пока не является привлекательным регионом для познавательного туризма. Исключение составляет Китай, однако, поток из Поднебесной отсутствовал по причине жестких ковидных ограничений, снятие которых пришлось на традиционный низкий сезон для рынка Петербурга.

Основной силой, поддержавшей гостиничный сегмент города, стал поток внутренних туристов, который вырос в сравнении с 2021 годом на 1,99 млн человек.

С одной стороны, отечественные туристы обеспечили высокую загрузку номерного фонда, впервые с 2019 года в высокий сезон многие отели были заполнены на 100%.

С другой стороны, туристы, которые посетили Санкт-Петербург в 2022 году, потратили на саму поездку и покупки во время отдыха меньшие суммы, по сравнению с тем же 2021 годом. Тенденция отразилась не только в выборе более доступных мест размещения, но и в отсутствии ощутимого роста оборотов общественного питания и сегмента развлекательных услуг.

Где ночевал

Сегмент консервативных гостиниц сильно рос до 2018 года - до Чемпионата мира по футболу. Уже на тот момент было понятно, что для существующего туристического потока в Санкт-Петербурге объем предложения достиг практически критической отметки. 2022 год продемонстрировал рекордный прирост номерного фонда с 2018 года, на рынок совокупно вышел объем в 481 номер (без учета апарт-отелей), суммарно за 2021–2022 год прирост качественного гостиничного предложения составил 900 номеров. На наш взгляд, объем рынка консервативных качественных гостиниц Петербурга близок к своему насыщению. На фоне сдержанных перспектив роста туристического потока, в превышении предложения над спросом заложен самый высокий риск устойчивости отрасли.

Одновременно с развитием консервативных гостиниц, существенно вырос рынок апарт-отелей, находящихся под управлением квалифицированных управляющих компаний.

В 2022 году общее количество средств размещения (суммарно классические гостиницы и апарт-отели) оказалось избыточным для текущего туристического потока. Разные типы средств размещения вступили в фазу острой конкуренции. При этом апартаменты более гибкие в плане порога снижения цены по сравнению с консервативными гостиницами, у которых шире линейка сервисного обслуживания, что обостряет ценовую конкуренцию и приводит к общему снижению показателей доходности в отрасли.

Х-фактором для сегмента гостиниц станет уход международных брендов гостиничных операторов. В 2022 году российский рынок покинули или приостановили на нем деятельность четыре международных отельных бренда: IHG, Marriott, Hilton и Hyatt. По нашим оценкам, в долгосрочной перспективе это способно оказать существенное влияние на рынок гостиничной недвижимости. Международные компании формировали определенные стандарты качества и имели высокую лояльность потребителя, их уход может отразиться на показателях загрузки в среднесрочной перспективе даже при условии сдержанного роста туристического потока.

Одновременно с этим, уход международных сетевых операторов дает возможности для роста отечественных игроков гостиничного рынка. Мы видим позитивные примеры приобретения российскими сетями портфелей гостиничных проектов, которые находились под управлением международных операторов.

Туристический потенциал Санкт-Петербурга остается на высоком уровне. Текущая ситуация является прекрасной возможностью для качественного роста гостиничных сетей российского происхождения с точки зрения географической экспансии. А вызовом является удержание высоких стандартов качества уровня сервиса.

• Вероника Чаканова, партнер, руководитель офисной группы IPG.Estate:

Офисный сегмент Санкт-Петербурга проявил адаптивность к внешним вызовам и внутренним колебаниям рынка. Как любой кризис, 2022 год стал годом возможностей
для многих компаний. Те, кто давно искал качественный офис, получили широкий выбор, не требующий инвестиций в отделку. Девелоперы смогли удержать ставки аренды, не прибегая к демпингу. Но вместе с тем рынок классических и сервисных офисов получил новые вводные, на которые стоит обратить внимание.

Рынок гибких офисов

Уже несколько лет сегмент коворкингов активно развивается и завоевывает внимание рынка. Но в прошлом году уход зарубежных компаний и волна эмиграции сказались и на нём. Так, по итогам года заполняемость в коворкингах Петербурга упала на 15%. Спрос в сегменте исходит от финтех-сегмента, дизайнерских и архитектурных студий, агентств недвижимости и по-прежнему – от IT-компаний.

Но несмотря на падение уровня заполняемости, операторы гибких офисов сохраняют свои планы по развитию. На 2023 год запланировано открытие сразу нескольких крупных сетевых проектов в Санкт-Петербурге.

Сегмент коворкингов обладает гибким спросом. Арендаторы могут быстро открыть офис, расти в его рамках и также стремительно сократиться. В 2022 году этой опцией воспользовались многие команды, релоцировавшиеся за границу. Но когда ситуация стабилизируется, коворкинги станут сегментом, который быстрее остальных почувствует возврат арендаторов.

Следите за анонсами и репортажами отраслевых мероприятий в нашем событийном телеграм-канале, а за новостями индустрии гостеприимства – в телеграме TOHOLOGY.